Ny kontrolpakke vedtaget – lovændring skal styrke kontrollen med selskaber og regnskaber

En vedtaget lovændring, der har fået navnet ”kontrolpakke”, skal styrke selskabs- og regnskabskontrollen. Pakken ændrer i bl.a. selskabsloven, årsregnskabsloven, revisorloven og lov om visse erhvervsdrivende virksomheder, og indeholder nye krav og regler, som skal iagttages af selskaber og direktioner. Kontrolpakken giver dertil Erhvervsstyrelsen effektive beføjelser til at udøve kontrolmyndighed.

Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner

Baggrunden for lovændringen

De nye regler udspringer af et ønske om at sikre kontrol med, at de selskabs- og regnskabsoplysninger, der registreres i CVR-registeret, er korrekte og fyldestgørende.

Der har de senere år været eksempler på tilfælde hvor virksomheder, falske identiteter og adresser, samt såkaldte stråmænd er blevet anvendt til svindel og skatteunddragelse. Det er disse problematikker, som den nye lovændring skal dæmme ned for.

De nye regler og krav

Opbevaring af selskabsdokumenter

Efter de nye regler skal selskabsdokumenter, som udarbejdes i regnskabsår begyndende 1. januar 2021 eller senere, opbevares på betryggende vis i mindst 5 år fra udgangen af det regnskabsår, hvor dokumentet er udarbejdet.

I bemærkningerne til lovforslaget fremgår, at bl.a. følgende typer dokumenter skal anses som ”selskabsdokumenter”:

  • Stiftelsesdokument
  • Vedtægter
  • Ejerbog
  • Dokumentation for ejerforhold
  • Erklæringer udarbejdet af revisor om selskabets forhold
  • Frivilligt udarbejdede dokumenter i forbindelse med en selskabsretlig beslutning.

Dokumenterne skal uden vanskeligheder kunne gøres tilgængelige for de danske myndigheder. Selskabsdokumenterne kan opbevares fysisk eller elektronisk. Opbevares selskabsdokumentet ikke elektronisk på en server eller i ”skyen”, skal det opbevares fysisk.

Manglende eller mangelfuld opbevaring af selskabsdokumenterne kan straffes med bøde og tvangsopløsning af selskabet.

Bøde kan udstedes til selskabet og eventuelt til de ansvarlige personer i selskabet, hvis de forsætligt eller groft uagtsomt har medvirket til en ikke-underordnet overtrædelse.

Efterlever et selskab ikke Erhvervsstyrelsens påbud om at berigtige ulovlige forhold, har Erhvervsstyrelsen beføjelse til at tvangsopløse selskabet.

Erhvervsstyrelsens nye beføjelser

Kontrolpakkens nye krav og regler har til formål at skærpe kontrollen med selskaber og regnskaber, og giver Erhvervsstyrelsen mulighed for i vid udstrækning at udøve kontrolmyndighed.

De nye regler giver blandt andet Erhvervsstyrelsen beføjelse til:

  • at trække allerede offentliggjorte årsrapporter tilbage, hvis årsrapporten har alvorlige fejl og mangler.
  • at få oplyst ved indberetning små og mellemstore virksomheders nettoomsætning, selvom små og mellemstore selskaber ikke oplyser sin nettoomsætning i årsrapporten. Oplysninger om nettoomsætning vil kunne videregives til andre offentlige myndigheder, men offentliggøres ikke.
  • at tvangsopløse selskaber, som ikke følger påbud om berigtigelse af ulovlige forhold, eller undlader at give efterspurgte oplysninger.
  • at kræve oplysninger verificeret af en uafhængig tredjepart.
  • at afvise at registrere eller afregistrere en registreret person, hvis der er tvivl om hvorvidt personen faktisk udøver ledelsen.
  • at forlange nødvendige oplysninger udleveret med henblik på at vurdere hvorvidt de registrerede personer faktisk udøver ledelsen.
  • at få verificeret identiteten af de registrerede personer.
  • at udøve ’udgående kontrol’ ved at sikre at selskabets hjemstedsadresse i henhold til registreringen i CVR er den reelle adresse.

Øvrige nye regler

Der indsættes en bestemmelse i selskabsloven, hvorefter personer, som registreres i ledelsen, reelt skal udføre de opgaver, der tilkommer disse efter lovgivningen.

Ved kontant kapitalforhøjelse skal der indsendes dokumentation for indbetalingen.

Erhvervsstyrelsens rolle som kontrolmyndighed

Med ”kontrolpakkens” nye regler får Erhvervsstyrelsen effektive værktøjer til at udøve kontrol med selskaber og regnskaber, og dermed mulighed for effektivt at dæmme ned for skatteunddragelse og svindel.

Har du eller din virksomhed spørgsmål til de nye regler og krav, der følger af ”kontrolpakken”, er du meget velkommen til at kontakte os.


Kønig Advokater søger fagligt dygtige, selvstændige og ansvarsbevidste stud.jur.’er.

Om jobbet:

Som stud.jur. hos Kønig Advokater kommer du til at prøve kræfter med en lang række erhvervsretlige opgaver, bl.a.:

  • Selvstændig sagsbehandling, herunder deltagelse i inkasso-, rets-, voldgifts- og insolvens-, samt transaktionssager.
  • Deltagelse i retsmøder, herunder møder i fogedretten.
  • Informationssøgning og udarbejdelse af juridiske
  • Et væld af praktiske advokatkontoropgaver.

Som stud.jur. hos Kønig Advokater vil du komme til at arbejde tæt sammen med kontorets øvrige studenter samt advokater og sagsbehandlere.

Om dig:

Du er på 3. eller 4. år. Som person er du ansvarsbevidst, selvstændig og pligtopfyldende, har et højt fagligt niveau samt et blik for detaljen. Du arbejder struktureret og målrettet, følger opgaverne helt til dørs inden for tidsfristerne og kan håndtere flere opgaver på samme tid. Samtidig er du positiv og fleksibel – samt har mod på at lære og blive udfordret.

Om os:

Kønig Advokater er et dynamisk, bredt funderet og engageret erhvervsadvokatkontor med særligt fokus på erhvervstvister. Kønig Advokater har ca. 30 medarbejdere i flotte og nyistandsatte historiske lokaliteter i Amaliegade 35 i København.

Arbejdstid:

Ca. 10-15 timer fordelt på 2-3 arbejdsdage ugentligt – efter nærmere aftale samt koordinering med Kønig Advokaters øvrige studenter.

Tiltræden:

Snarest.

Ansøgning:

Ansøgning med CV og relevante bilag bedes sendt til advokat Christian Zeeberg Madsen på czm@danlaw.dk snarest og senest den 23. august 2020.


Nye regler for værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse til nærtstående

De hidtil gældende regler for værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse til nærtstående vil blive ændret pr. 1. juli 2020 i et nyt cirkulære fra Skatteministeriet. Samtidig lægger Skattestyrelsen op til en stramning af praksis i et nyt styresignal. Læs her, hvordan reglerne får betydning for fremtidige værdiansættelser.

Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner

Ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående, sker der beskatning af fortjeneste og tab, ligesom der betales bo- eller gaveafgift ved overdragelse som arv eller gave.

Efter de nugældende regler i værdiansættelsescirkulæret skal beregningen af fortjeneste eller tab fastsættes efter ejendomsværdien, hvilket er den aftalte overdragelsessum, når denne højest afviger med +/- 15% fra den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Den hidtidige værdiansættelse ændres fra +/- 15% til +/- 20% af ejendomsvurderingen. Det sker på baggrund af, at der forventes at være en skønsmæssig usikkerhed ved de ejendomsvurderinger, som påbegyndes i andet halvår af 2020. Reglen gælder kun for de ejendomme, som er blevet vurderet efter den nye ejendomsvurderingslov efter den 1. juli 2020, hvor cirkulæret træder i kraft.

Der er dog en række tilfælde, hvor de ovenfor beskrevne værdiansættelsesregler ikke gælder, hvilket forekommer når der foreligger ”særlige omstændigheder”.

I et nyt styresignal fra Skattestyrelsen fortolkes anvendelsen af værdiansættelsesreglerne og i hvilke tilfælde, der foreligger ”særlige omstændigheder”, som medfører, at værdiansættelsen skal foretages på en anden måde.

Blandt de tilfælde, som regnes for at være ”særlige omstændigheder”, er blandt andet:

  • Handler med ejendomme til uafhængige parter, som foretages umiddelbart før eller efter overdragelse til nærtstående.
  • Salgsforhandlinger vedr. ejendomme, eksempelvis udbud og købstilbud.
  • Foretagelse af sagkyndig vurdering af ejendomme.
  • Belåning af ejendomme forud eller efter overdragelse til nærtstående.
  • Arveforskud og afgivelse af arveafkald til udligning af en for lav værdiansættelse.
  • Væsentlige renoveringer på ejendomme, som ikke indgår i seneste værdiansættelse.
  • Værdiansættelse af investerings- og erhvervsejendomme, hvor der anvendes en anden dagsværdi i regnskabet.
  • Den generelle prisudvikling.
  • Normalafkastet ved tilsvarende ejendomme ligger under det afkast, som er beregnet for den overdragne ejendom.

Ovenstående ”særlige omstændigheder” indgår i vurderingen ved fastsættelse af ejendommenes værdi, når overdragelse sker til nærtstående, hvilket er udtryk for, at værdiansættelsen er baseret på en konkret vurdering. Det kan dog skabe nogen usikkerhed om værdiansættelsen, at der ikke i alle tilfælde anvendes faste procentsatser, og det strider mod den klarhed, som er tilsigtet ved værdiansættelsescirkulæret.

Er du i tvivl om, hvordan det nye cirkulære og styresignal kan få betydning for dig, eller har du generelle spørgsmål til overdragelse af fast ejendom, er du meget velkommen til at kontakte os.


Nye regler om indberetningspligt skal dæmme op for aggressiv skatteplanlægning

Den 25. juni 2018 trådte et nyt direktiv (DAC6) i kraft, som medfører en indberetningspligt for alle mellemmænd, rådgivere og virksomheder involveret i grænseoverskridende transaktioner på skatteområdet. Direktivet har virkning fra den 1. juli 2020, og har til formål at bekæmpe aggressiv skatteplanlægning.

Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner

De nye regler indebærer en obligatorisk indberetningspligt for eksterne rådgivere og virksomheder, når de er bekendte med, i besiddelse af, eller kontrollerer grænseoverskridende transaktioner. De indberettede oplysninger vil automatisk blive udvekslet med skattemyndighederne i øvrige EU-lande.

Indberetningspligten har tilbagevirkende kraft således, at der senest den 31. august 2020 skal ske indberetning af oplysninger om transaktioner foretaget mellem den 25. juni 2018 og den 1. juli 2020.  Transaktioner, hvor det første skridt er gennemført senere end den 1. juli 2020, skal være indberettet inden 30 dage fra rådgivningstidspunktet.

En overskridelse af en indberetningsfrist, forkert eller manglende indberetning kan medføre en bøde. Bøderne starter fra 50.000 kr. og op. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på fristerne samt hvilke oplysninger, der skal indberettes.

Hvilke grænseoverskridende transaktioner skal indberettes?

En grænseoverskridende transaktion er indberetningspligtig, hvis den opfylder mindst ét af de 15 kendetegn, som er oplistet i kapitel 3 i bekendtgørelse om indberetning af grænseoverskridende ordninger.

Som eksempler på kendetegn ved en grænseoverskridende ordning, der kan udløse en indberetningspligt kan nævnes:

  1. En ordning, hvor den relevante skatteyder, eller en deltager i ordningen forpligter sig til at overholde en tavshedspligt, som kan betyde, at denne ikke må afsløre over for andre mellemmænd eller skattemyndigheder, hvordan ordningen eller ordningerne kan sikre en skattefordel.
  2. En ordning, der i væsentlig grad bygger på standardiseret dokumentation og/eller struktur, og er tilgængelig for mere end én relevant skatteyder uden i væsentlig grad at skulle tilpasses med henblik på gennemførelse.
  3. En ordning, der bevirker, at en indtægt omdannes til kapital, gaver eller andre former for indkomst, som beskattes lavere eller helt er fritaget fra beskatning.

Hvem påhviler indberetningspligten?

Indberetningspligten skal foretages af en eller flere mellemmænd eller den relevante skatteyder.

Der er tale om en meget bred definition af begrebet mellemmand, som omfatter både advokater, revisorer og skatterådgivere, samt rådgivere der yder rådgivning til skatteydere vedrørende grænseoverskridende ordninger.

For advokater gælder der en særlig undtagelse, idet advokater fritages fra direktivets indberetningspligt, såfremt indberetningspligten udgør et brud på tavshedspligten mellem advokat og klient. Advokater vil alene være forpligtet til at indberette en grænseoverskridende transaktion, såfremt klienten ikke selv har foretaget denne indberetning rettidigt.

Er du i tvivl om, hvordan det nye direktiv kan få betydning for dig eller din virksomhed, eller har du generelle spørgsmål til din virksomheds juridiske retsstilling, er du meget velkommen til at kontakte os.


Gradvis udfasning af lønkompensationsordningen

Regeringen og arbejdsmarkedets parter er nu nået til enighed om vilkårene for en begyndende udfasning af lønkompensationsordningen, som skal udfases langsomt frem til og med den 29. august 2020. Herefter ophører lønkompensationsordningen.

Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner

Aftalen om en midlertidig lønkompensationsordning har hjulpet med at redde flere end 200.000 danske arbejdspladser i virksomheder, som har været økonomisk ramt under covid-19-krisen.

Regeringen og arbejdsmarkedets parter er den 5. juni 2020 nået til enighed om gradvist at udfase lønkompensationsordningen. Der vil stadig være nogle virksomheder, som under genåbningen er økonomisk påvirket af den midlertidige nedlukning af Danmark.

Med aftalen forlænges lønkompensationsordningen fra den 8. juli 2020 til og med den 29. august 2020, hvor der i perioden stilles yderligere krav om bl.a. afvikling af den tilbageværende ferie. De øvrige krav til lønkompensationsordningen fastholdes uændret.

Den forlængede periode kommer til at betyde, at lønkompensationsordningen vil ske over industriferien. I den forbindelse vil det være et krav for de medarbejdere, der er omfattet af lønkompensationsordningen, at de skal afholde tre ugers ferie, hvor de ikke kan opnå lønkompensation dog under forudsætning af, at medarbejderne har optjent ferie efter ferielovens bestemmelser. Virksomhederne kan samtidig ikke modtage lønkompensation for den periode, medarbejderne afholder ferie.

Regeringen og arbejdsmarkedets parter er enige om, at efter udløbet af den forlængede periode, vil lønkompensationsordningen ophøre endeligt. Dog gælder der for de virksomheder, som ved bekendtgørelse har haft forbud mod at holde åbent i perioden, at ordningen ophører, når forbuddet mod at holde åbent ophæves.

Det forventes, at der vil komme yderligere initiativer med henblik på, at virksomheder og arbejdspladser hjælpes bedst muligt gennem krisen den kommende tid.

Såfremt en virksomhed ønsker at være omfattet af den nye aftale, og dermed modtage lønkompensation i den forlængede periode, skal virksomheden genansøge om lønkompensation for den nye periode til Erhvervsstyrelsen. Ansøgningen sker via virksomhedsguiden.dk.

Har du eller din virksomhed spørgsmål til ændringerne i lønkompensationsordningen er du/I velkomne til at kontakte os.


Kønig Advokater søger fagligt dygtige, selvstændige og ansvarsbevidste stud.jur.’er.

Om jobbet:

Som stud.jur. hos Kønig Advokater kommer du til at prøve kræfter med en lang række erhvervsretlige opgaver, bl.a.:

  • Selvstændig sagsbehandling, herunder deltagelse i inkasso-, rets-, voldgifts- og insolvens-, samt transaktionssager.
  • Deltagelse i retsmøder, herunder møder i
  • Informationssøgning og udarbejdelse af juridiske
  • Et væld af praktiske

Som stud.jur. hos Kønig Advokater vil du komme til at arbejde tæt sammen med kontorets øvrige studenter samt advokater og sagsbehandlere.

Om dig:

Du er på 3. eller 4. år. Som person er du ansvarsbevidst, selvstændig og pligtopfyldende, har et højt fagligt niveau samt et blik for detaljen. Du arbejder struktureret og målrettet, følger opgaverne helt til dørs inden for tidsfristerne og kan håndtere flere opgaver på samme tid. Samtidig er du positiv og fleksibel – samt har mod på at lære og blive udfordret.

Om os:

Kønig Advokater er et dynamisk, bredt funderet og engageret erhvervsadvokatkontor med særligt fokus på erhvervstvister. Kønig Advokater har ca. 30 medarbejdere i flotte og nyistandsatte historiske lokaliteter i Amaliegade 35 i København.

Arbejdstid:

Ca. 10-15 timer fordelt på 2-3 arbejdsdage ugentligt – efter nærmere aftale samt koordinering med Kønig Advokaters øvrige studenter.

Tiltræden:

Snarest.

Ansøgning:

Ansøgning med CV og relevante bilag bedes sendt til advokat Christian Zeeberg Madsen på czm@danlaw.dk snarest.


COVID-19: Udvidet kompensationen for faste udgifter

Den 6. maj 2020 trådte en ny bekendtgørelse i kraft, som ændrer på omfanget af virksomheders mulighed for at få kompensation for faste udgifter.

Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner

 

Den nye bekendtgørelse udspringer af en politisk aftale, som ændrer den hjælpepakke, der tidligere er blevet vedtaget i Folketinget for at hjælpe virksomheder, der er økonomisk ramt af COVID-19.

De udgifter, som anses for at være kompensationsberettigede faste udgifter, er de samme som ved den hidtidige bekendtgørelse, hvormed kompensation gives for f.eks. husleje, renteudgifter og kontraktbundne udgifter (leasingydelser mv.).

Nedenfor følger de væsentligste ændringer, som den nye bekendtgørelse indebærer.

Kompensationsperioden

Hidtil har det været muligt at opnå kompensation for 3 måneder, men denne periode udvides nu op til 4 måneder. Der kan herefter søges kompensation for enten perioden 9. marts 2020 til den 8. juni 2020, eller fra den 9. marts 2020 til den 8. juli 2020.

Ansøgningsfristen for kompensation i begge de nævnte perioder er den 31. august 2020.

Kompensationssatsen

Indtil indførelsen af den nye bekendtgørelse, er der alene blevet ydet kompensation, hvis virksomheden har haft en omsætningsnedgang på minimum 40%. Dette er nu ændret, således en omsætningsnedgang på 35% giver adgang til kompensation.

Kompensationen for faste udgifter udgør herefter følgende:

  • Nedgang 35-60%: Kompensation 25%
  • Nedgang 60-80%: Kompensation 50%
  • Nedgang 80-100%: Kompensation 80%

For de virksomheder, som har fået forbud mod at holde åbent, gives der 100% kompensation for omkostninger til virksomhedens faste udgifter, hvis virksomheden ikke har haft omsætning i lukkeperioden.

Maksimum for kompensation

Efter den nye bekendtgørelse kan der for 3-måneders perioden (9. marts til 8. juni 2020) højest opnås kompensation på i alt kr. 82,5 mio., mens der for 4-måneders perioden (9. marts til 8. juli 2020) højest kan opnås kompensation for kr. 110 mio.

Uanset disse øvre grænser for kompensation, kan virksomheder som udgangspunkt ikke opnå kompensation over kr. 60 mio., hvis virksomhederne har foretaget aktietilbagekøb, eller har haft kapitalafgang, herunder udbetalt udbytte, i regnskabsår med balancedag i 2020 eller 2021. Virksomhederne har pligt til at dokumentere dette, hvis de ønsker kompensation for over kr. 60 mio.


COVID-19: Frist for indsendelse af årsrapporter udskydes med tre måneder

Som følge af corona-krisen har regeringen besluttet at udskyde fristen for indsendelse af årsrapporter med tre måneder.

Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner

 

Under normale omstændigheder har virksomhederne travlt, når tiden nærmer sig fristen for indsendelse af årsrapporter, og corona-krisen har givet virksomhederne øget travlhed.

Derfor udskyder regeringen nu virksomhedernes frist for indsendelse af årsrapporter med tre måneder således, at de mere end 200.000 virksomheder, der skulle indsende årsrapport den 31. maj 2020, nu har fået tre måneders ekstra tid til udarbejdelse og indsendelse af årsrapporterne.

Praktisk ville det være en udfordring for virksomhederne at skulle nå at afholde generalforsamlinger, og samtidig er der for mange virksomheders vedkommende hjemsendte medarbejdere, som begrænser driften i virksomhederne, og som giver virksomhederne udfordringer med at foretage opgørelser til brug for udarbejdelse af årsrapporterne.

Fristudskydelsen gælder for alle virksomheder, der er omfattet af årsregnskabsloven.

Er du i tvivl om, hvorvidt fristforlængelsen får betydning for din virksomheds årsrapporter, eller har du spørgsmål i øvrigt, er du meget velkommen til at kontakte os.


COVID-19: Kompensation for virksomheders faste udgifter

Regeringen og Folketinget er blevet enige om en ny aftale, som skal hjælpe virksomheder, der er økonomisk ramt af COVID-19, med at betale deres faste udgifter.

Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner

v/advokatfuldmægtig Phillip Mortensen-Lange

 

Regeringen og Folketinget vil hjælpe de virksomheder, der har faste udgifter således, at virksomheder kan opnå kompensation for sine faste udgifter.

Kompensationen for faste udgifter

Den nye aftale betyder, at virksomheder, der har faste udgifter i form af f.eks. husleje, renteudgifter og kontraktbundne udgifter (leasing mv.), kan søge om kompensation for betalingen af udgifterne.

Formålet med den økonomiske støtte er at sikre virksomhederne.

Kompensationen omfatter alle virksomheder, uanset branche og selskabsform. Dog gælder følgende krav:

  • Virksomhederne skal forvente, at de kommer til at opleve et omsætningstab på mindst 40% som følge af COVID-19.
  • Virksomhedernes faste udgifter skal udgøre mindst 25.000 kr. i perioden fra den 9. marts 2020 til den 9. juni 2020, og hver virksomhed kan maksimalt få tildelt 60 mio. kr. i kompensation.

Andelen af faste udgifter afhænger af virksomhedernes forventede nedgang i omsætningen:

  • Nedgang 40-60%: Kompensation 25%
  • Nedgang 60-80%: Kompensation 50%
  • Nedgang 80-100%: Kompensation 80%

For de virksomheder, der er lukket efter påbud ved bekendtgørelse, vil disse blive kompenseret med 100% af de faste udgifter i påbudsperioden.

Kompensationen gælder i højest tre måneder fra den 9. marts 2020 til den 9. juni 2020.

Kompensationsordningen er fortsat under udarbejdelse og skal vedtages endeligt i Folketinget.

Såfremt en virksomheds omsætning bliver større eller mindre end forventningen, sker der en efterregulering af kompensationen. Efter tre måneder periodens udløb, vil Erhvervsstyrelsen foretage kontrol af, hvorvidt omsætningsfaldet svarer til det forventede. Kontrollen vil tage udgangspunkt i momsindberetninger, hvorefter der vil kunne ske en efterregulering svarende til det faktiske omsætningstab.

Sådan søger du om kompensation

Virksomheder skal søge om kompensation på Erhvervsstyrelsens virksomhedsportal virksomhedsguiden.dk.

Virksomheder skal indsende en revisorpåtegnet opgørelse over det forventede omsætningstab i perioden fra den 9. marts 2020 til den 9. juni 2020 til Erhvervsstyrelsen med reference til samme periode i 2019, ligesom virksomheder skal sende en revisorpåtegnet opgørelse over sine faste udgifter de foregående tre måneder. Dertil er det et krav, at virksomheder ved en tro- og love-erklæring bekræfter, at de har lidt et omsætningstab.

I den forbindelse kan virksomheder få støtte til 80% af udgifterne til revisorpåtegningen, hvis virksomhedens ansøgning imødekommes.

På nuværende tidspunkt er det ikke fastlagt, hvordan processen foregår, men informationer vil blive tilgængelige på virksomhedsguiden.dk.


Boligreguleringslovens § 5, stk. 2: Karensperiode for udlejning efter § 5, stk. 2 ved kontrolskifte.

Regeringen har den 30. januar 2020 indgået ny aftale om boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Med de nye regler indføres karensperiode, hvorefter udlejning efter § 5, stk. 2 i løbet af de første 5 år efter kontrolskifte ikke er muligt.

Af Niels Thestrup, advokat (H), MA, HD, partner

Lovforslaget er sendt i høring, og skal således i løbet af foråret igennem Folketingets almindelige lovgivningsproces. Af lovforslaget fremgår, at dette skal træde i kraft pr. 1. juli 2020.

Lejemål, der allerede er gennemgribende moderniseret efter den nuværende § 5, stk. 2, og udlejet før lovforslagets ikrafttræden, er ikke omfattet af de nye regler. Udlejer vil for disse lejemål fortsat kunne foretage udlejning efter § 5, stk. 2, uden de nye skærpede krav.

Karensperiode

Lovforslaget indeholder primært indførelse af en karensperiode, som udløses ved kontrolskifte af en ejendom. Et sådant skifte vil bevirke, at der i løbet af de første 5 år – efter en gennemgribende modernisering af ejendommen – ikke kan ske udlejning efter § 5, stk. 2.

I forslaget defineres begrebet ”kontrolskifte” i ordets bredeste forstand, og dækker således over alle former for overdragelse af udlejningsejendomme. Af forslaget fremgår, at kontrolskifte sker:

  • Ved overgangen af mindst 50% af ejendomsretten,
  • Ved skifte af mindst 50% af den ultimative ejerkreds og
  • Ved direkte eller indirekte overgang af den bestemmende indflydelse.

Karensperioden gælder ikke for andelsboligforeninger, der omdannes til udlejningsejendomme. På denne måde friholdes andelsboligforeninger for værditab som følge af karensperioden.

Grønt incitament og energikrav

Karensperioden kan fraviges ved, at der ved erhvervelse af en udlejningsejendom sker forbedringer, som hæver ejendommens energiklasse med minimum 3 niveauer, eller hvis der sker energiforbedringer for mindst kr. 3.000 pr. m2.

På samme vis indføres et energikrav, hvorefter der fremover alene kan foretages forbedringer efter § 5, stk. 2, hvis ejendommen er bragt to energiklasser op, eller såfremt ejendommen som minimum er i energiklasse C.

Er du i tvivl om, hvordan lovændringen kan få betydning for dig, eller har du andre lejeretlige spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte os.