Den nye lejelov, der træder i kraft d. 1. juli 2022, er i høj grad en sammenskrivning af to allerede gældende love, men der er alligevel et par centrale ændringer i retsstillingen, der er vigtig at være opmærksom på.
Af Matti Taul Korpela (L), partner
Folketinget vedtog en ny lejelov den 1. marts 2022, der i høj grad er en sammenskrivning af den gamle (nuværende) lejelov og boligreguleringsloven. Loven træder i kraft den 1. juli 2022. Da den nye lov er en sammenskrivning af to allerede gældende love, skaber den ikke fundamentale ændringer på lejeområdet, på nogle centrale punkter ændrer den dog alligevel retsstillingen fra den gamle lejelov, og derudover er mange af bestemmelserne blevet rykket rundt, så de har fået nye paragrafnumre.
Fremlejetagers retsstilling
Den nye lejelov forbedrer fremlejetagers retsstilling betydeligt. Efter den nye § 59, stk. 3 kan der ikke kræves forudbetalt leje af fremlejetager, der overstiger det beløb, der svarer til den leje, der skal betales indtil ophøret af lejeforholdet. I det tilfælde, hvor der er aftalt 1 måneds opsigelse, kan der altså kun kræves 1 måneds forudbetalt leje. Dette bryder med den nuværende retsstilling, hvor der kunne kræves 3 måneders forudbetalt husleje uanset længden af opsigelsesvarslet.
Desuden kan fremlejegivere, der ikke 6 uger inden fremlejeforholdets endelige opgør, har foretaget afregning og tilbagebetaling af resterende depositum, idømmes en sanktion efter den nye lovs § 62, stk. 2. Til sidst kan det tilføjes, at det i den nye § 171, stk. 1, nr. 5 er bestemt, at udlejer kan opsige lejere, der adskillige gange misligholder deres forpligtelser overfor en fremlejetager.
Gennemgribende forbedrede lejemål
Den nye lovs § 19, stk. 2 viderefører den nuværende § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven, der omhandler fastsættelse af leje, og definerer, hvad der skal forstås ved et gennemgribende forbedret lejemål. Det fremgår af de nye forarbejder til den nye bestemmelse, at det ved den nye lov også er et krav, at alle dele af det lejede fremstår moderniseret. Det medfører, at lejemålet ikke er gennemgribende forbedret, hvis det kun er enkelte dele af lejemålet, der er blevet moderniseret, selvom de økonomiske midler, der er påkrævet efter bestemmelsen, er blevet anvendt. Det betyder, at det ikke som efter den gamle (nuværende) boligreguleringslov er muligt at renovere enkelte bestanddele så som et ældre badeværelse eller køkken for de påkrævede midler, og derefter anse hele lejemålet for gennemgribende forbedret. Det kræver som udgangspunkt en modernisering af hele lejemålet.
Øvrige bemærkninger
Den nye lejelov præciserer i øvrigt en række bestemmelser og ajourfører lovens bestemmelser med gældende ret. På baggrund af den nye lejelov og den dertil hørende sammenskrivning af de to love, er det nødvendigt for udlejere at gå en række standarddokumenter igennem. Først og fremmest skal der rettes i paradigmer, så det er de korrekte bestemmelser der henvises til efter den nye lov. Den nuværende typeformular A, der benyttes til indgåelse af boliglejeaftaler, må også forventes opdateret inden den nye lovs ikrafttræden, sådan at den indeholder korrekte henvisninger til loven.
Det er vigtigt for professionelle udlejere at være opmærksom på ændringerne i den nye lejelov, især i forhold til reglerne om fremlejetagers retsstilling og gennemgribende forbedringer af lejemål. Det skal der tages hensyn til ved fremtidige lejeaftaler, og det er vigtigt, at professionelle udlejere får opdateret sine standarddokumenter og paradigmer således at der er de rette lovhenvisninger.
Har du eller din virksomhed spørgsmål, er du/I velkomne til at kontakte os.