Selvom AB 18 og ABT 18 grundlæggende viderefører de hidtil gældende vilkår om entreprenørens sikkerhedsstillelse fra AB 92 og ABT 93, er der enkelte ændringer, som bygherre skal være særligt opmærksom på. Disse vil blive gennemgået i nærværende artikel.

 Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner

 Entreprenørens garantistillelse aktualiseres, hvor der konstateres mangler ved et byggeri og den ansvarlige entreprenør enten ikke frivilligt vil eller økonomisk kan forestå mangeludbedringerne.

Krav til garantistillelsen

De nye bestemmelser om entreprenørens sikkerhedsstillelse findes i AB 18 § 9 og ABT 18 § 9, hvorefter entreprenøren skal stille sikkerhed overfor bygherren senest 8 arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået, medmindre andet fremgår af udbudsmaterialet. Stiller entreprenøren ikke sikkerheden i rette tid, kan bygherren efter påkrav, som udgangspunkt, hæve aftalen.

Ligesom tidligere skal entreprenøren fortsat stille en garanti svarende til:

  • 15 % af entreprisesummen (uden moms) indtil aflevering har fundet sted
  • 10 % fra aflevering og indtil mangler, påpeget ved 1-års gennemgangen, er udbedret
  • 2 % i perioden herefter og indtil mangler, påpeget ved 5 års-gennemgangen, er udbedret

Sikkerheden skal stilles på en betryggende måde, såsom en pengeinstitutsgaranti eller kautionsforsikring. Som omtalt nedenfor, er det nye udgangspunkt, at entreprenøren kun er forpligtet til at stille garanti ved entreprisesummer over 1 mio. kr.

Ændringer i den hidtidige retstilstand

Selvom reglerne for garantistillelse overordnet ikke har ændret sig markant, skal bygherre særligt være opmærksom på følgende:

  1. Såfremt entreprisesummen er mindre end 1 mio. kr. skal entreprenøren kun stille sikkerhed, såfremt bygherren har stillet krav herom i udbudsmaterialet, eller det i øvrigt er aftalt.
  2. Såfremt der indgås aftaler om ekstraarbejder, har bygherren ikke krav på, at entreprenøren stiller supplerende sikkerhed. Derimod kan bygherren forlange, at beregning af garantiens størrelse i forbindelse med nedskrivningen fra 15 % til 10 % ved afleveringen beregnes af entreprisesummen med ”tillæg eller fradrag af alle mer- og mindrearbejder”, medmindre de 10 % af den regulerede entreprisesum overstiger det oprindelige garantibeløb.
  3. Såfremt entreprenøren hæver entreprisekontrakten, vil entreprenørens sikkerhedsstillelse ophøre tre måneder herefter, medmindre der er indledt tvisteløsning om berettigelsen af ophævelsen.
  4. Såfremt et eller flere delarbejder er udskudt til senere aflevering, sker nedskrivningen, for så vidt angår de udskudte arbejder, efter de pågældende delarbejder er afleveret.

Det er vores anbefaling, at bygherre både ved udbud og forhandling af en entreprisekontrakt overvejer, hvilken betydning de nye garantivilkår har, herunder om der er behov for at fravige eller supplere de nye vilkår.

Nedskrivelse af entreprenørens garanti ved aflevering 

Som omtalt ovenfor, skal bygherre være opmærksom på, at entreprenørens garanti nedskrives fra 15 % til 10 %, når ”aflevering har fundet sted”, jf. AB 18 og ABT 18 § 9, stk. 3, 1. pkt. Nedskrivningen sker uanset, om der ved afleveringen konstateres mangler, som entreprenøren er pligtig til at udbedre. Når garantien nedskrives, vil entreprenøren skulle betale mindre i garantiprovision til garanten (det selskab, som har stillet garantien).

Det er derfor særligt vigtigt, at bygherre, forud for afleveringsforretningen, foretager et skøn over, hvad det må antages at koste, at udbedre allerede konstaterede mangler. Overslaget over udbedringsomkostningerne kan anvendes til at udøve et tilbagehold over for entreprenøren, som da har en økonomisk motivation for hurtigt at udbedre de konstaterede mangler.

Det anbefales, at bygherre både ved udbud og forhandling af en entreprisekontrakt overvejer, om standardvilkåret omkring garantinedskrivning ved aflevering, skal fraviges. Vilkåret kan eksempelvis fraviges ved, at garantien først nedskrives til 10 %, når samtlige mangler, der er konstateret ved afleveringsforretningen, er udbedret.

Kravene til et kald af en entreprenørgaranti

Både AB 18 og ABT 18 ændrer ikke ved kravene og proceduren ved kald af en entreprenørgaranti. Såfremt der ønskes udbetaling fra garanten, skal bygherre skriftligt meddele dette til ”entreprenøren og garanten med nøje angivelse af arten og omfanget af den påståede misligholdelse og størrelsen af det krævede beløb”, jf. AB 18 § 9, stk. 9, 1. pkt. og ABT 18 § 9, stk. 11, 1. pkt.

Har du eller din virksomhed spørgsmål til de ovenfor omtalte regler, er du/I velkomne til at kontakte os.

print