Det kan være fordelagtigt for udlejer at foretage gennemgribende forbedringer ved et lejemål, da det kan give mulighed for at hæve huslejen. Det er dog vigtigt, at udlejer overholder de gældende regler på området, for at kunne hæve huslejen.
Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner
Gennemgående forbedringer
Udlejer har mulighed for at hæve huslejen for et boliglejemål, hvis der er foretaget gennemgribende forbedringer af lejemålet. Der findes dog en række regler, der skal overholdes for, at udlejer kan foretage sådanne forbedringer og efterfølgende kræve en højere husleje. Udlejer skal indhente en godkendelse, før der kan foretages forbedringer af lejemålet, og der stilles diverse krav til selve forbedringsarbejdet. Reglerne gælder for lejemål i ejendomme, hvor der den 01.01.1995 var flere end 6 lejligheder.
Generelle betingelser for forbedringsarbejdet
Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er det et krav, at de afholdte udgifter, til det udførte arbejde, overstiger en minimumsgrænse for, at udlejer er berettiget til at kræve en højere husleje. Beløbsgrænsen var pr. 01.01.2021 fastsat til enten 2.280 kr. pr. m² eller 260.738 kr. pr. lejemål. Det fremgår endvidere, at forbedringerne skal være gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år, og at de ikke må være omfattet af indholdet i lejelovens § 58, stk. 3. Derudover er det et krav, at de pågældende lejemål ligger i en ejendom, der ikke har et energimærke ringere end mærke D. Til sidst er der en række formelle krav, der tillige skal overholdes, som findes i boligreguleringslovens § 5, stk. 5-11. Såfremt kravene overholdes af udlejer, er det muligt at kræve en højere husleje, efter forbedringsarbejdets færdiggørelse.
Forudgående besigtigelse og godkendelse
Den 01.07.2020 blev der indført en regel (boligreguleringslovens § 5, stk. 3) om, at udlejere skal indhente en forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet, før der kan foretages gennemgribende forbedringer af lejemålet. Huslejenævnet skal besigtige lejemålet, og vurdere om lejemålets stand gør det muligt at foretage forbedringer, der vil skabe en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnets vurdering har ikke til formål at fastlægge, hvordan forbedringsarbejdet bedst muligt kan tilrettelægges, eller hvilke forbedringer udlejer bør foretage, for at opfylde kravene i boligreguleringslovens § 5, stk. 2-4. Nævnet skal udelukkende vurdere, om det er muligt for udlejer at opfylde boligreguleringslovens krav. Nævnet skal derved overveje, om brugsværdien af det lejede bliver forøget ved de tiltænkte forbedringer. Hvis køkkenet i et lejemål er næsten nyt, kan det stadig være dyrt at udskifte det med et helt nyt, og en sådan udskiftning kan derved overholde minimumsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det vil derimod næppe forøge brugsværdien af badeværelset nævneværdigt, og nævnet vil med al sandsynlighed ikke godkende et sådant forbedringsarbejde. Derfor kræves det altså, at der kan ske en reel forbedring af lejemålet, for at udlejer kan opnå en godkendelse hos huslejenævnet.
Praksis
Ved U.2016.2446H kommenterede Højesteret på betingelserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Herefter må en lejlighed, efter bestemmelsens ordlyd, anses for at være gennemgribende forbedret, hvis to betingelser er opfyldt; udgifterne til forbedringer skal overstige den fastsatte minimumsgrænse, og forbedringerne skal forøge værdien af det lejede væsentligt. Derefter fastslog Højesteret, at såfremt den første betingelse er opfyldt, skal der ikke stilles strenge krav til opfyldelsen af den anden betingelse. Med andre ord, er det centralt for udlejer at sikre, at udgifterne til forbedringer overstiger den fastsatte minimumsgrænse. Dermed opnår udlejer det bedste udgangspunkt, hvis det sikres, at omfanget af forbedringsarbejdet resulterer i, at den første betingelse er opfyldt. Det kan – i forlængelse deraf – være fordelagtigt for udlejer at udarbejde og fremlægge dokumentation for, at de fastsatte beløbsgrænser vil kunne opfyldes ved det planlagte forbedringsarbejde. Det vil gøre det klart for huslejenævnet, at det planlagte forbedringsarbejde opfylder første betingelse i § 5, stk. 2, og dermed forøge sandsynligheden for at opnå en godkendelse.
Har du eller din virksomhed spørgsmål, er du/I velkomne til at kontakte os.