De hidtil gældende regler for værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse til nærtstående vil blive ændret pr. 1. juli 2020 i et nyt cirkulære fra Skatteministeriet. Samtidig lægger Skattestyrelsen op til en stramning af praksis i et nyt styresignal. Læs her, hvordan reglerne får betydning for fremtidige værdiansættelser.
Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner
Ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående, sker der beskatning af fortjeneste og tab, ligesom der betales bo- eller gaveafgift ved overdragelse som arv eller gave.
Efter de nugældende regler i værdiansættelsescirkulæret skal beregningen af fortjeneste eller tab fastsættes efter ejendomsværdien, hvilket er den aftalte overdragelsessum, når denne højest afviger med +/- 15% fra den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Den hidtidige værdiansættelse ændres fra +/- 15% til +/- 20% af ejendomsvurderingen. Det sker på baggrund af, at der forventes at være en skønsmæssig usikkerhed ved de ejendomsvurderinger, som påbegyndes i andet halvår af 2020. Reglen gælder kun for de ejendomme, som er blevet vurderet efter den nye ejendomsvurderingslov efter den 1. juli 2020, hvor cirkulæret træder i kraft.
Der er dog en række tilfælde, hvor de ovenfor beskrevne værdiansættelsesregler ikke gælder, hvilket forekommer når der foreligger ”særlige omstændigheder”.
I et nyt styresignal fra Skattestyrelsen fortolkes anvendelsen af værdiansættelsesreglerne og i hvilke tilfælde, der foreligger ”særlige omstændigheder”, som medfører, at værdiansættelsen skal foretages på en anden måde.
Blandt de tilfælde, som regnes for at være ”særlige omstændigheder”, er blandt andet:
- Handler med ejendomme til uafhængige parter, som foretages umiddelbart før eller efter overdragelse til nærtstående.
- Salgsforhandlinger vedr. ejendomme, eksempelvis udbud og købstilbud.
- Foretagelse af sagkyndig vurdering af ejendomme.
- Belåning af ejendomme forud eller efter overdragelse til nærtstående.
- Arveforskud og afgivelse af arveafkald til udligning af en for lav værdiansættelse.
- Væsentlige renoveringer på ejendomme, som ikke indgår i seneste værdiansættelse.
- Værdiansættelse af investerings- og erhvervsejendomme, hvor der anvendes en anden dagsværdi i regnskabet.
- Den generelle prisudvikling.
- Normalafkastet ved tilsvarende ejendomme ligger under det afkast, som er beregnet for den overdragne ejendom.
Ovenstående ”særlige omstændigheder” indgår i vurderingen ved fastsættelse af ejendommenes værdi, når overdragelse sker til nærtstående, hvilket er udtryk for, at værdiansættelsen er baseret på en konkret vurdering. Det kan dog skabe nogen usikkerhed om værdiansættelsen, at der ikke i alle tilfælde anvendes faste procentsatser, og det strider mod den klarhed, som er tilsigtet ved værdiansættelsescirkulæret.
Er du i tvivl om, hvordan det nye cirkulære og styresignal kan få betydning for dig, eller har du generelle spørgsmål til overdragelse af fast ejendom, er du meget velkommen til at kontakte os.