Højesteret præciserer i ny praksis, hvilke særlige omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af 15%-reglen.
Af Christian Zeeberg Madsen, advokat (H), partner
Hvad er 15%-reglen?
15%-reglen finder anvendelse ved salg af fast ejendom inden for familien. Reglen indebærer, at skattestyrelsen skal acceptere et skattefrit salg inden for familien, såfremt salgsprisen er 15% over eller under de offentlige ejendomsvurderinger. Reglen medfører således en mulighed for at give et familiemedlem en gave, der ikke samtidigt medfører en skatteregning.
Der er dog den undtagelse til 15%-reglen, at det er muligt at fravige den, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Hvad er særlige omstændigheder?
I dommen U 2016.2126 H fastslog Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter værdiansættelsescirkulæret (+/- 15%), medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Dommen angik spørgsmålet om, hvorvidt SKAT er afskåret fra at begære sagkyndig vurdering af 2 ejendomme ved udlodning fra et dødsbo i medfør af boafgiftslovens § 12. I den konkrete dom forelå der særlige omstændigheder, idet begge ejendomme efter overtagelsen i bo perioden i forbindelse med optagelse af realkreditlån var blevet vurderet til mindsteværdier, der var større end de respektive overtagelsesværdier. Højesteret konkluderede desuden, at der skal være tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom.
Ny supplerende praksis
Højesteret tog d. 30. november 2023 stilling til en sag, der drejede sig om netop værdiansættelsescirkulæret. Sagen begyndte d. 1. juli 2019, hvor fire ejendomme blev solgt til to søskende af deres far. De fire ejendomme blev solgt til en samlet pris af 15,85 mio. kr. I alle fire ejendomme var der optaget realkreditlån, og ved købet overtog de to søskende prioritetsgælden i ejendommene på ca. 24,1 mio. kr. Vurderingsstyrelsen vurderede den kontante handelsværdi af ejendommene til samlet 26,2 mio. kr. Omdrejningspunktet er således, om skattemyndighederne ved beregning af gaveafgiften skal acceptere den i mellem parterne aftale pris, der er i overensstemmelse med de offentlige ejendomsvurderinger eller, om værdien skal ansættes i overensstemmelse med vurderingsstyrelsens skøn.
Hvad er nyt?
Med Højesterets nye dom bliver praksissen vedrørende 15% reglen strammet markant. Højesteret udtalte bl.a. ”at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed og begrunde fravigelse af 15%-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav”. På denne baggrund konkluderede Højesteret, at der ved salget af de fire ejendomme forelå særlige omstændigheder i alle fire tilfælde.
Har du eller din virksomhed spørgsmål hertil, er du/I velkomne til at kontakte os.